リフォームか建て替えか｜築40年・築50年の判断表。全面リフォーム1,500万〜3,000万円、建て替え30坪で約3,560万円の比較

※本サイトには広告が含まれます

築40年・築50年の家で「リフォームか建て替えか」を決めるときは、まず費用の差を知り、次に建て替えができる土地か、構造がどれだけ傷んでいるかで判断します。目安として、全面リフォームは約1,500万〜3,000万円、30坪の建て替えは解体や仮住まいを含めて約3,500万円です（SUUMOより）。

ただし、道路への接し方によっては建て替えができない土地（再建築不可）もあり、その場合はリフォームしか選べません。この記事では、費用と工期の比較、状態ごとの判断表、建て替え費用の内訳をまとめます。

結論：リフォームと建て替えの費用・工期の比較
リフォームか建て替えか：状態ごとの判断表
建て替え費用の内訳（30坪の例）
築40年と築50年で違うポイント
判断の進め方
よくある質問
まとめ

結論：リフォームと建て替えの費用・工期の比較

	全面リフォーム	建て替え
費用の目安	約1,500万〜3,000万円（築20年超の一戸建て）	30坪で約3,561万円（解体・地盤調査・仮住まい・引越しを含む。地盤改良は別）
工期	約1〜4.5か月	約4〜8か月以上
仮住まい	住みながらできる場合もある	必要（家賃×半年を見込む）
できること	今の構造を活かして間取り・断熱・耐震を直す	間取りも性能も一から決められる

出典：SUUMOリフォームタイムズ「築40年の一戸建てやマンションをリフォーム」（2026年2月12日更新）、SUUMO「一戸建て（土地あり）を建て替え！費用はどれくらい？」（いずれも2026年10月12日確認）

リフォームの費用は、どこまで直すかで大きく変わります。補強や改修の範囲が広がると、建て替えとの差が小さくなることもあるので、同じ家についてリフォームと建て替えの両方の見積もりを取って比べるのが確実です。

全国優良リフォーム会社への一括見積もりなら【リショップナビ】

リフォームか建て替えか：状態ごとの判断表

家と土地の状態	向いている選択	理由
道路に2m以上接していない（再建築不可）	リフォーム	建て替えの確認申請が通らないため、建て替えできない
今の建ぺい率・容積率を超えている（建てたあとにルールが変わった）	リフォームを先に検討	建て替えると今より小さい家しか建てられないことがある
構造（基礎・土台・柱）は健全で、水回り・内装が古い	リフォーム	構造を活かせば費用を抑えやすい
基礎の傷みやシロアリ被害が広い範囲に及んでいる	建て替えも比較	補修費が膨らみ、建て替えとの差が小さくなりやすい
旧耐震で、耐震・断熱・間取りをすべて変えたい	両方の見積もりを比較	改修の範囲が広く、費用が建て替えに近づく

建築基準法第43条（接道義務）、SUUMOの記事をもとに当サイト作成（2026年10月12日確認）

建て替え費用の内訳（30坪の例）

項目	金額の例
本体価格（坪単価84万円×30坪）	2,520万円
付帯工事費（本体の約25%）	630万円
諸費用（本体の約5%。登記・税・ローン関係など）	126万円
解体費（木造坪6.5万円）	195万円
地盤調査	10万円
仮住まい（家賃10万円×半年）	60万円
引越し（2回分）	20万円
合計	約3,561万円

出典：SUUMO「一戸建て（土地あり）を建て替え！費用はどれくらい？」（坪単価は住宅金融支援機構「2024年度フラット35利用者調査」から算出）。地盤改良が必要な場合は30坪で約200万円が加わる

築40年と築50年で違うポイント

築40年（1986年ごろの建築）：新耐震基準の家ですが、2000年の基準見直しより前です。耐震診断で評点を確かめ、補強の費用を見積もりに入れて比べましょう
築50年（1976年ごろの建築）：旧耐震基準の家です。耐震補強に加えて、断熱・配管・屋根なども同時に直す必要が出やすく、改修の範囲が広がりやすくなります

耐震補強の費用と、評点の見方はこちらの記事でまとめています。