マンションのリノベーションは、戸建てとは違うルール・制約・設備構造のもとで計画する必要があります。
特に間取り変更は「できること／できないこと」が明確で、配管位置やPS（パイプスペース）、共用部との境界、管理規約の範囲を正しく理解しておかないと、思い通りのプランにならないこともあります。
本記事では「マンション リノベーション 間取り」「マンション リフォーム 間取り」の検索意図に応えるために、
基本構造 → 間取り変更の可否 → スケルトンリノベのリアルな費用 → 管理規約・遮音基準まで体系的に整理しています。
中古マンションを購入してスケルトンリノベを実施。配管やPSの制約で間取り変更に悩みましたが、専門家の提案で理想のLDKが実現。規約確認の重要性を実感しました。
和室をつぶしてリビングを拡張。耐力壁ではなかったため撤去でき、驚くほど開放的な空間に。マンションでもここまで変わるのかと感動しました。
キッチン移動を希望しましたが排水勾配が取れず断念。その代わり収納配置を見直す提案を受け、動線が改善され結果的に満足しています。
みんなの声としては「スケルトンリノベを実施」「和室をつぶしてリビングを拡張」「キッチン移動を希望しましたが排水勾配が取れず断念」などが見られました。
できること／できないこと（共用部／配管／PS）
マンションの大前提として、専有部（自分の空間） と 共用部（勝手に触れない） が明確に分かれています。
間取り変更の自由度も、この線引きでほぼ決まります。
専有部でできること
専有部は基本的にリフォーム自由度が高く、以下の変更が可能です。
- 間仕切り壁の撤去・移動
- フローリング張り替え（遮音基準を満たす必要あり）
- キッチン位置の移動（排水経路を確保できる範囲）
- バス・洗面・トイレの設備交換
- 収納の拡張
- 床暖房・断熱内窓などの機能追加
ただし「スラブ（躯体コンクリート）の上に設置された二重床」が前提の物件と、
「直床（スラブの上にフローリング直貼り）」の物件では、自由度がまったく異なります。
共用部で“絶対にできない”こと
以下に該当する部分はマンション全体の構造体であり、個人で触ることは禁止されています。
・躯体コンクリート（床／天井／外壁）
天井・床・壁のコンクリートは共用部です。
穴あけ・撤去・切断は不可で、仕上げ材のみ交換可能です。
・サッシ（窓枠）
マンションの窓枠は共用部のため交換不可が原則。
ただし「内窓（二重サッシ）」は専有部なので設置できます。
・玄関扉
原則交換不可。
塗装は管理組合の決まりに従う必要があります。
こちらの記事では戸建てについて説明しており、マンションリノベとの違いを整理するのに役立ちます。
→「間取り判断（戸建てとの違い整理）」へ
配管・PS（パイプスペース）が間取り変更の可否を決める
マンション間取り変更で最も重要なのが 水回りを動かせるかどうか。
その可否は「縦配管の位置（PS）」と「床下排水の勾配確保」で決まります。
キッチンの移動
- 二重床： PSから遠くても移動しやすい
- 直床： 排水勾配が取りにくく移動できないことが多い
勾配が確保できないと、流れが悪くなり逆流・悪臭のリスクが生じるため、管理組合が禁止しているケースもあります。
お風呂の移動
マンションでは浴室の移動は基本的に困難です。
理由は以下の通り。
- 排水経路が固定されている
- 防水パンがユニットバスと一体
- 換気ダクトの位置制約
既存場所のサイズアップは可能ですが、位置移動は制限されます。
トイレの移動
トイレは勾配が厳しく、PS近くでしか施工できない物件が多いです。
最近のマンションは「床上配管（排水横引き）」ができる場合もありますが、勾配不足のリスクは要注意。
間取り変更で“できること”の実例
・LDK一体化（壁撤去）
人気の「広いLDK」は多くのマンションで実現可能。
ただし、耐力壁ではないこと が条件。
・和室を洋室化
畳→フローリング、襖→引き戸などは問題なし。
・収納拡張
WIC（ウォークインクローゼット）化は専有部内で容易。
・ワークスペース新設
一角を仕切るだけで実現でき、配管制約もないため自由度が高い。
スケルトンリノベの費用感と工期
間取り変更の自由度が最も高いのが「スケルトンリノベ」です。
スケルトンリノベとは？
部屋の内部をすべて撤去し、スラブと躯体だけの状態に戻して一から作り直す方法。
新築同様の設計自由度を持ちながら、構造体や共用部の制約を守ることでマンション全体と調和します。
費用目安
一般的なマンション（50〜70㎡）の場合：
| 項目 | 費用相場 |
|---|---|
| 内装解体 | 20〜40万円 |
| 給排水・電気新設 | 40〜80万円 |
| 間取り再構成 | 100〜200万円 |
| キッチン・浴室・トイレ | 150〜250万円 |
| 内装（床・壁・天井） | 80〜150万円 |
| 合計 | 400〜700万円前後 |
設備グレード・デザイン性を重視すると800〜1,200万円に達することも珍しくありません。
工期の目安（フルリノベの場合）
- 現地調査・管理組合との事前打ち合わせ（2〜4週間）
- 解体（1〜2週間）
- 配管・電気設備の再構築（1〜2週間）
- 木工事・間取り形成（2〜4週間）
- 内装・造作・設備設置（3〜5週間）
全体で 2〜3ヶ月程度 が一般的で、住みながら工事は不可のため仮住まいが必要。
防音・遮音・管理規約の注意
マンションでのリノベーションは、管理規約・使用細則が非常に重要です。
特に「床材」「配管」「作業時間」は明確に制限されます。
1. 床材の遮音等級（L-40 / L-45 / LL-45）
マンションには「遮音性能基準」があるため、
フローリングを選ぶ際は管理組合指定の LL-45／LL-40相当 を満たす必要があります。
直床マンションでは「防音フローリング限定」など、さらに厳しいケースもあります。
2. 工事時間の制限
一般的には：
- 平日：9時〜17時
- 土曜：事前申請で許可制
- 日曜・祝日：工事禁止
音の大きい解体工事はさらに短い時間枠に制限されます。
3. 換気ダクト・給排気経路の制約
マンションではダクトは躯体を貫通できないため、既存経路に合わせる必要があります。
キッチン位置の大幅移動ができない理由の1つです。
4. 近隣挨拶の義務
音・振動・埃が発生するため、多くのマンションで近隣挨拶が義務化されています。
リノベ会社が代行する場合もあります。
マンション特有の耐震要素にも注意
マンションの耐震要素は共用部（柱・梁・壁）に依存しており、
専有部のリノベで耐震性を勝手に変更することはできません。
マンション特有の注意事項についてはこちらの記事が参考になります
間取り変更で人気の実例パターン
・回遊動線LDK
キッチン中心に回れる間取りで家事効率UP。
・広い土間玄関＋収納
シューズインクローゼットや趣味スペースとして人気。
・寝室＋WIC一体型
生活動線が短く、片付けやすい。
・2つの部屋を1つに統合
子ども独立後のリフォームで最も多いパターン。
こちらでおすすめのレイアウトを紹介しています！
まとめ：マンション間取りは「配管」と「規約」がすべての起点
マンションのリノベは、戸建てより制約が多い分、
構造理解＋管理規約の読み込み が成功の鍵になります。
- 水回り移動の可否はPSと排水勾配が決める
- キッチン・浴室は大幅移動が難しい
- スケルトンなら自由度は高いが費用＋仮住まい必須
- 遮音等級や工事時間など管理規約は厳守
- 共用部にはいっさい手を加えられない
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