中古一戸建てを購入して、自分たちのライフスタイルに合わせてリノベーションしたいと考える方は年々増えています。
新築に比べて初期費用を抑えられ、立地の選択肢も広い一方で、**構造・耐震・基礎・劣化・白蟻・雨漏りといった“中古ならではのリスク”**を見抜くことが欠かせません。
本記事では、木造・RC構造の特徴、耐震・断熱の同時計画、間取り変更、費用相場、注意点まで、戸建てリノベーションの基本を網羅的に解説します。
築30年の中古戸建を購入し、間取り変更と耐震・断熱をセットで実施。冬の寒さが和らぎ光熱費も減りました。劣化部分も補修でき、安心して住めています。
中古戸建の内見では気づかなかった基礎のひび割れを診断で指摘され、補強を行いました。追加費用はかかりましたが、結果的に安心してリノベできました。
白蟻被害が見つかり不安でしたが、駆除と土台交換を同時に行ってスッキリ解決。リノベ後は構造の強さを感じられ、住んでいてとても安心感があります。
みんなの声としては「間取り変更と耐震・断熱をセットで実施」「基礎のひび割れを診断で指摘」「白蟻被害が見つかり不安でしたが、」などが見られました。
構造別（木造／RC）の制約・耐震・基礎の考え方
リノベーションの成否を大きく左右するのが「構造の理解」です。
木造とRC（鉄筋コンクリート）の違いを明確に把握し、それぞれの制約と改修方法を知ることが重要です。
木造住宅（在来工法／2×4）の特徴と制約
中古戸建では最も多い構造形式です。
■ 在来工法（柱・梁のフレーム構造）
- 柱・梁・筋交いを組み合わせた構造
- 壁を抜いて間取り変更しやすい
- ただし「耐力壁」を誤って撤去すると耐震性が低下
- 基礎の強度、白蟻、腐朽の影響を受けやすい
築古の在来工法では、無筋基礎やアンカーボルト不足がよく見られ、耐震性を大きく落とします。
■ 2×4（枠組壁工法）
- 壁そのものが構造体
- 間取り変更は制限が多い
- 壁断熱と同時リノベーションしやすい構造
- 上下階の壁位置が揃っていることが多く耐震性が高い
壁を大きく抜くリノベーションをする場合は、**開口補強（フレーム工法）**が必要になります。
RC住宅（鉄筋コンクリート造）
■ RCの特徴
- 耐震性・防音性が高い
- 構造壁を抜く間取り変更はほぼ不可
- 給排水の移設は床スラブの制約を受ける
- 雨漏りや鉄筋腐食は補修に高額な費用がかかる
RCは強固な反面、思い通りの間取り改修ができない場合があるため、事前診断が重要です。
基礎の状態は最重要ポイント
中古戸建でまず最初に確認すべきは「基礎」です。
基礎点検の項目：
- ひび割れ（ヘアクラック or 構造クラック）
- 幅1mm以上の亀裂
- 無筋基礎かどうか
- アンカーボルトの本数・劣化
- 湿気や白蟻
基礎が弱い状態で間取り変更や耐震補強をしても、本来の強度が出ないため意味がありません。
基礎補強や耐震補強がリノベ費用全体にどう影響するかを整理しています。
外装・屋根も含めてリノベするケースと内装だけのケース
中古戸建リノベは、内装中心の軽微リノベと外装・屋根・断熱を含めたフルリノベで大きく内容が変わります。
内装のみ（部分）リノベの場合
対応範囲：
- キッチン・浴室・トイレ交換
- 床・壁・天井の仕上げ更新
- 建具交換
- 間仕切り壁撤去（構造壁でない範囲）
メリット：
- 工期が短い
- 初期費用を抑えられる
- 外装問題がなければ効果的
デメリット：
- 築古住宅では外装・屋根の問題を見逃しがち
- 断熱・耐震が改善されない
外装・屋根・断熱を含むフルリノベ
対応範囲：
- 外壁張り替え or 塗装
- 屋根葺き替え
- 断熱材入れ替え
- サッシ交換
- 耐震補強
- 水回り総入れ替え
- 間取り変更
メリット：
- 耐震・断熱性能を“新築並み”に近づけられる
- 雨漏り・劣化リスクをリセット
- ライフスタイルに合わせて間取り最適化が可能
デメリット：
- 費用が高い
- 工期が長い（2〜3ヶ月）
フルリノベの構造・仕上げ・費用の全体像をまとめています。
間取り変更＋耐震＋断熱をどう同時に最適化するか
中古戸建リノベの最大の難しさは、
「間取り」「耐震」「断熱」を同時に成立させること」です。
これらは単独では成立しないため、同時施工がベストです。
間取り変更時に必ず確認すべき3点
- 耐力壁の位置
壁を撤去すると耐震性が低下するため、補強計画が必要。 - 上下階の柱位置（直下率）
構造のバランスを崩すと地震時にねじれが発生。 - 梁のスパンと荷重
大開口を作る場合は補強梁や鉄骨フレームを追加。
耐震補強と間取り変更を同時に行うメリット
- 壁を開ける工事が一度で済む
- 壁の組み替えと耐力壁配置を同時に最適化できる
- 構造的に無理をしないレイアウト変更が可能
例：
「和室2間 → LDK化」では耐力壁の位置調整と梁補強が必須。
耐震とセットで行えば、工期も費用も合理的になります。
断熱リノベを同時に行うメリット
断熱材・窓・玄関ドア・外壁を同時に性能向上させることで：
- 冷暖房費が年間で数万円単位で減る
- 結露が減り構造材の劣化を防げる
- 室温のムラがなくなる
- 長寿命住宅化につながる
断熱材変更・窓交換・外皮性能向上の方法を詳しくまとめています。
中古戸建リノベならではのリスクと費用インパクト
中古住宅は“見えない部分”にリスクが潜んでいることが多く、費用の変動要因になります。
白蟻被害
症状：
- 床のきしみ
- 畳の沈み
- 土台・柱の空洞化
- 羽アリの発生
費用インパクト：
- シロアリ駆除：10〜20万円
- 土台交換：10〜30万円／箇所
- 大規模修繕は50〜150万円になることも
腐朽・カビ・湿気
木材が腐ると耐震性が著しく低下します。
特に以下の場所は要注意：
- 北側外壁
- 風呂まわり
- 勝手口付近
- 結露の多いサッシ周辺
交換費用は数万円〜数十万円。壁面全体の交換で数十万円規模となります。
雨漏り
雨漏りは中古戸建リノベで最も費用が膨らむ要因の一つ。
原因例：
- 屋根の経年劣化
- ベランダの防水破断
- 外壁クラック
- サッシ周りのシーリング切れ
補修は10〜30万円ですが、下地の広範囲な腐朽があると、50〜150万円以上になることがあります。
給排水・配管の劣化
中古戸建では20年以上経過した配管は交換が基本。
床下・壁内の腐食は漏水の原因になり、内装や土台に影響します。
交換費用は20〜50万円、床全面張替えで追加費用が発生。
電気配線・分電盤の老朽化
- コンセント不足
- 漏電リスク
- アース不足
- 分電盤の容量不足
電気の全面更新は20〜40万円ほど。
中古戸建リノベの費用相場
リノベ内容によって大きく変わりますが、一般的な価格帯は以下の通りです。
| リノベ範囲 | 費用相場 |
|---|---|
| 内装のみ（軽微） | 200〜400万円 |
| 水回り総入替＋内装 | 400〜700万円 |
| 外壁・屋根改修込み | 700〜1,000万円 |
| 間取り変更＋耐震＋断熱 | 1,000〜1,500万円 |
| フルスケルトンリノベ | 1,200〜2,000万円 |
築古住宅や大規模補強が必要な住宅では、構造費が大きく影響します。
リノベ全体の費用内訳（本体・付帯・申請・諸経費）をまとめています。
失敗しない中古戸建リノベの業者選び
以下を満たす業者を選ぶと成功確率が高くなります。
- 耐震診断士が在籍
- 構造計算を伴うリフォームに強い
- 雨漏り診断の実績がある
- 施工例が豊富
- 提案内容が構造的に正しいか説明できる
- 見積書の内訳が明確
構造を理解していない業者だと、見た目だけの“表面リノベ”になり、後から追加工事が発生しやすくなります。
まとめ：中古戸建リノベは“診断 → 設計 → 比較”が必須
中古戸建リノベーションは、新築以上に「構造」「劣化」「費用インパクト」の見極めが重要です。
- 現況診断（耐震・基礎・劣化）を受ける
- 間取り・耐震・断熱を同時に検討する
- 複数社で相見積もりを行い比較する
この3つを抑えることで、性能・デザイン・コストのバランスの取れたリノベーションが実現できます。