空き家を“シェアハウス/下宿”で活用する方法【企画・ルール設計・収益と運用】

はじめに：なぜ今“シェアハウス/下宿”か
ターゲット設定と立地の見極め
法規・契約の要点（最初に押さえる）
企画・間取り・設備の勘所
1. 改修費目安（ざっくり）
収支モデルとKPI（型で管理する）
集客・ブランディング
運用SOP・コミュニティ設計（トラブルを未然に）
リスクと対策
着手ステップ（6手順）
開業チェックリスト（保存版）
まとめ

はじめに：なぜ今“シェアハウス/下宿”か

少人数での共同生活ニーズ（物価高・単身者の孤立解消・移住トライアル）が増えています。空き家をシェア化すると、1棟賃貸より総賃料を高く設定しやすく、空室リスクを分散可能。一方で、企画とルールが曖昧だとトラブルと離脱が増え、収益が崩れます。本記事は「再現性のある運営」を前提に、設計と実務の勘所を整理します。

ターゲット設定と立地の見極め

大学・専門学校近接：学生・研究者向け。自転車圏（2〜4km）が強い。
駅徒歩10〜15分の住宅地：若手社会人・外国人ワーカー。スーパー・ドラッグ近接が効く。
工業団地・病院周辺：期間雇用・研修医。短期/定期借家と相性◎。
地方移住トライアル：1〜3か月の中期滞在。家具家電付き＋Wi‑Fiが必須。

差別化は「対象を1つに絞る」こと。女性専用/国際交流/クリエイター向けなど、価値観で選ばれる設計が強いです。

法規・契約の要点（最初に押さえる）

建築基準法・用途区分
- 多くは「共同住宅」扱いだが、運営実態（給食・規律・短期性）が強いと「寄宿舎」扱いになる場合あり。用途変更や消防要件が変わるため、設計者と事前協議が安全。
消防法
- 住警器/熱感知器、誘導灯、消火器の設置。延べ面積や階数で自動火災報知設備が必要になるケースあり。
賃貸スキーム
- 個室ごとの賃貸借契約（定期借家が扱いやすい）＋共用ルールのハウス規約を添付。食事提供などサービスが濃い場合は契約類型の見直しを。
個人情報・ルール
- 名簿管理、監視カメラの設置位置と掲示、騒音・ゴミ・来客・喫煙などの規約を明文化。

迷ったら自治体（建築・消防）へ図面持参の事前相談が最短ルートです。

企画・間取り・設備の勘所

個室：6〜10室程度が運営効率の目安。各室に鍵・遮音（ドア気密）・収納。
水回り：シャワー1台/3〜4人、トイレ1台/3〜4人、洗面1台/3人を目安。
キッチン：IH×2口以上、冷蔵庫は1台を3人で1台換算。各人の専用ボックスを設置。
防音・断熱：内窓・防音下地で“夜の生活音”を抑制。空調は各室1台が理想。
ネット・電源：ギガ回線＋メッシュWi‑Fi、デスク・ワークライト・コンセント増設。
セキュリティ：スマートロック（共用）＋各室シリンダー。屋外照明とカメラ。
家具家電：ベッドはマット厚20cm以上、ダイニングは4人掛け×2セットなど分散配置。

設備投資は「安全（消防・鍵）＞水回り＞通信＞防音＞内装映え」の順で。

改修費目安（ざっくり）

項目	目安費用	ポイント
間取り調整・建具	50〜150万円	個室化・鍵・遮音
水回り増設	80〜250万円	配管更新・給湯容量
断熱・内窓	30〜120万円	冷暖房効率・結露対策
消防・セキュリティ	20〜80万円	検知器・消火器・スマートロック
家具家電・内装	40〜150万円	初期CVに直結
合計目安	220〜750万円	規模・既存状態で変動