マンション・戸建て問わず、近年注目されているのが スケルトンリノベーション。
通常のリフォームと異なり、壁・天井・床・配管・設備をすべて撤去し、
躯体（コンクリートや構造材）だけを残す大胆な工事 のことを指します。
空間を一度まっさらな状態にすることで、
間取り自由度の最大化、配管の刷新、断熱・遮音性能の向上 など、多くのメリットを得られる点が魅力です。
この記事では、スケルトンリノベーションの
定義・費用・工期・メリット・デメリット・向いている物件／向かない物件
まで網羅的に解説します。
築30年の中古マンションをスケルトンリノベ。配管更新と間取り変更で新築同様の快適さになり、広いLDKが実現しました。
対面キッチンへ変更したくてスケルトンを選択。排水位置の制限もクリアでき、動線の良い使いやすい空間に生まれ変わりました。
団地マンションの古い設備が気になり全面リノベ。断熱と配管更新で冬の寒さが大幅に改善し、快適性が段違いです。
みんなの声としては「築30年の中古マンションをスケルトンリノベ」「対面キッチンへ変更したくてスケルトンを選択」「団地マンションの古い設備が気になり全面リノベ」などが見られました。
スケルトンリノベーションとは？（躯体だけ残す工法）
スケルトンリノベーションは、通常のリフォームとは根本的に違う工法です。
まずはその定義から明確に理解しておきましょう。
スケルトンリノベの定義
スケルトンとは「骨組み」。
リノベーション対象部分の 内装・下地・設備・配管をすべて撤去し、構造だけ残す工事 を意味します。
撤去されるもの：
- 壁・床・天井
- 内装材（クロス・フローリング）
- 設備（キッチン・風呂・トイレ・洗面）
- 電気配線
- 給水・給湯配管
- 排水配管（専有部）
残すもの：
- 躯体（コンクリート壁・構造壁）
- 梁・柱
- 共用部の配管
- 共用部のサッシ（マンションの場合）
つまり、
内部を完全にリセットして、新築同様に作り直す工事
と考えるとわかりやすいです。
スケルトンリノベが行われる主な場所
- 中古マンション
- 団地マンション
- 築古戸建て（内部を総入れ替えする場合）
- 空き家の再生
- 平屋の全面改修
→ 費用全体像は「費用総論」で詳しく整理しています。
スケルトンリノベーションのメリット（間取り自由／配管更新／性能向上）
スケルトンリノベには、通常の部分リフォームでは得られない大きなメリットがあります。
とくに 間取り自由度の高さ と 性能向上 が注目されるポイントです。
① 間取りの自由度が圧倒的に高い
一般的なリフォームでは、既存の壁や配管を活かすため、
「できる範囲の中で変更する」という制約があります。
しかしスケルトンでは、
- 和室を撤去してLDK拡張
- 壁付けキッチンを対面に
- 廊下をなくし、回遊動線を形成
- 収納を増やし使いやすく配置
- 書斎・ワークスペースを新設
- 寝室を2分割／1部屋へ統合
など、ゼロから新しい間取り設計が可能 です。
特にマンションの場合、
梁位置と構造壁を避ければ自由度は非常に高い
と言えます。
② 設備・配管をすべて刷新できる（中古で最重要）
築20〜40年の中古マンション・戸建ての最大リスクは 配管の老朽化。
スケルトンなら、専有部の配管をすべて新しくできます。
更新できるもの：
- 給水配管
- 給湯配管
- 排水配管（専有部）
- 電気配線
- 換気ダクト
これにより、
- 水漏れリスクが激減
- 水圧が安定
- カビ臭・配管詰まりの予防
- コンセント位置自由化
- IH・食洗機など200V増設対応
といった性能面の改善が一気に進みます。
→ 団地や築古マンションの特殊な制約は「団地リノベ」で紹介しています。
③ 断熱・遮音性能を底上げできる
既存内装を剥がすため、
壁・床・天井の断熱材を新しく施工できます。
よくある性能UP例：
- 壁断熱の追加施工
- 二重床構造で遮音改善
- 断熱サッシ交換（戸建て）
- 内窓設置
断熱性が上がることで、
冷暖房効率が改善し、光熱費が大きく減る のもメリット。
→ 高断熱化の詳細は断熱リノベ」にて解説しています。
④ 新築同様の仕上がりにできる
スケルトンリノベ後は、
表面的な見た目だけではなく内部構造も刷新されるため、
「中古だけど中身は新築」という状態を実現できます。
例えば：
- 天井高UP
- 床材を高耐久に変更
- 電気配線の再整理
- 雨漏り箇所の補修
- 断熱材の刷新
外観は中古でも、
内部は完全に新品というハイブリッド状態 が作れます。
スケルトンリノベのデメリット（費用／工期／仮住まい）
メリットだけを見て選んでしまうと、
後で「ここまで大規模とは思わなかった」と後悔するケースがあります。
① 費用が高い（部分リノベの1.5〜2倍）
スケルトンは壊す工程が一番コストがかかります。
費用相場（60〜80㎡マンション）
- 700〜1,500万円
部分リノベなら300〜600万円程度で済む内容でも、
構造から刷新するため、費用は段違いです。
② 工期が長い（2.5〜4ヶ月）
工事期間は部分リフォームの 1.5〜2倍。
工期内訳：
- 解体：2週間
- 配管更新：1〜2週間
- 軽量鉄骨・下地：2〜3週間
- 断熱施工：1週間
- 内装・建具：4〜6週間
- 設備取り付け：1〜2週間
合計：2.5〜4ヶ月
天候・設備納期によりさらに延びる場合もあります。
③ 仮住まいと引越しが必要になる
スケルトン期間中は住めません。
仮住まい費用は月6〜15万円、さらに引越し代が必要です。
※家財の一時保管料金が発生することもあります。
④ マンションの場合、管理規約のハードルがある
マンションは自由度が高そうで低い。
例えば、
- 工事可能時間の厳格管理
- 共有部に触れられない
- サッシ交換NG
- 水まわり移動に排水制限
- 防音規定（L-45など）
これらを無視すると管理組合から工事停止が出るため、
慎重な計画が必要です。
スケルトンリノベに向いている物件／向いていない物件
物件の状態・構造・築年数によって、
スケルトンリノベの向き不向きは明確に分かれます。
向いている物件
① 築20年以上の中古マンション
配管劣化が進んでおり、刷新する価値が高い。
② 団地マンション
古い設備規格の制約が多いため、スケルトン化で対応しやすい。
③ 図面が保管されている物件
構造壁の有無が判断しやすく、間取り自由度が高い。
④ 配管スペースが広い（床下：二重床）
キッチン移設が容易。
⑤ 古い戸建てで内装をすべて刷新したいケース
外装と躯体だけを残し、内部を全交換できる。
向いていない物件
① 壁式構造（マンション）
構造壁が撤去できず、間取り変更自由度が低い。
② 給排水経路に制約のある物件
キッチンが動かせず、希望プランが実現できない。
③ 予算が限られている場合
部分リノベの倍以上費用がかかることがあるため不向き。
④ 工事規約の厳しいマンション
音・振動・運搬の制限が多いと、計画が成立しにくい。
スケルトンリノベの費用相場（詳細）
物件種別ごとに費用感を整理します。
マンション（60〜80㎡）
費用：700〜1,500万円
内訳例：
- 解体：40〜80万円
- 配管更新：20〜50万円
- 床・壁・天井下地：60〜120万円
- 断熱：20〜40万円
- LDK＋洋室内装：150〜300万円
- キッチン：80〜150万円
- 風呂：70〜150万円
- トイレ：20〜40万円
- 洗面：30〜60万円
- 建具：30〜80万円
- 照明・電気工事：30〜60万円
戸建て（内部スケルトン）
費用：900〜2,000万円
内容：
- 内部すべて撤去
- 配管更新
- 電気配線刷新
- 断熱施工
- 屋根・外壁は別費用
戸建てはボリュームが大きく、設備点数も多いため高額になります。
→ リノベの費用比較・予算組みの基本は「費用総論」で詳しく解説しています。
まとめ｜スケルトンリノベは“中古を新築同等にする”最有力手段
スケルトンリノベは
- 間取り自由
- 配管更新
- 設備刷新
- 断熱・遮音性能UP
- 新築同様の快適性
を実現する最強のリノベ手段です。
ただし、
- 費用が高い
- 工期が長い
- 仮住まい必要
- マンション規約の制限
といったデメリットもあるため、
物件選びと業者選びが極めて重要。
中古マンションや団地リノベ、築古戸建て再生を検討する際は、
一度スケルトンリノベの可能性を比べてみる価値は大いにあります。